차압주택 구매를 위한 7가지 팁
싸다고 덥썩···고치느라 맘고생하기 일쑤
모기지 페이먼트를 제때 납부하지 못해 은행에 차압된 주택들이 저렴한 가격으로 시장에 쏟아져나오고 있다. 현재 150만건이 넘는 은행압류 매물이 판매를 기다리고 있으며, 한동안은 계속 증가할 것으로 보인다.
은행압류 매물은 일반 주택에 비해 평균 20~30% 정도 저렴하기 때문에 REO 투자는 ‘황금알을 낳는 거위’처럼 여겨지는 것이 지금의 실정이기도 하다.
하지만 가격이 저렴하다고 해서 꼭 좋은 투자라고 할 수는 없는 법. REO 투자는 좋은 기회인 만큼 커다란 위험을 가지고 있기도 하다.
1. 휩쓸리지 마라
은행이 매물을 시장보다 저렴한 가격에 내놓는 것은 주택을 한시라도 빨리 처분하기 위해서이다. 주택을 보유하고 있을 때 필요한 프로퍼티 텍스, 보험료, 전기나 개스비 등 각종 비용을 비교하면 차라리 저렴한 가격에 빨리 판매하는 것이 오히려 이득이기 때문.
이러한 차압주택의 저렴한 가격만을 보고 수많은 사람들이 경쟁적으로 입찰하고 있다. 각종 미디어에서도 ‘지금이 바로 투자 적기’라며 이를 더욱 부추긴다.
분위기에 휩쓸려서 ‘묻지마 입찰 전쟁’에 뛰어드는 것보다 신중한 판단이 필요할 때다.
2. 은행과 좋은 관계를 유지하라
평소 은행과 관계가 좋다면 새로운 차압매물이 나올 때 정보를 남들보다 먼저 얻는 기회가 생길 수 있다. 숏세일 매물을 구매하려는 경우, 미리 은행의 프로퍼티 매니저에게 관심이 있다는 의사를 밝혀 놓으면 경매처분이 실패해 은행이 주택을 회수했을 때 경쟁 입찰자 없이 먼저 구매할 수 있는 기회가 올 수도 있다.
3. 사전융자승인을 받아라
만약 특정한 은행으로부터 나온 프로퍼티를 구매하고자 한다면 그 은행에서 사전융자승인을 받는 것이 도움이 된다. 은행 입장에서는 입찰자의 수준이 비슷하다면 사전융자승인을 받은 구매 희망자를 더욱 호의적으로 평가하기 때문.
사전융자승인을 받았다고 해서 꼭 얽매일 필요는 없다. 다른 융자은행에서 더 좋은 조건을 제시한다면 마음을 바꿔도 된다.
4. 주택 상태를 고려하라
대부분의 REO는 과거 집주인이 떠난 상태 그대로 판매된다. 다시 말해, 주택 상태가 그다지 좋지 않을 가능성이 무척 크다는 뜻이다.
전 주택소유주가 차압을 막기에 급급해 집안 관리를 제대로 하지 않았거나, 심지어는 주택을 ‘버리고’ 간 경우도 있다.
REO를 구매하는 많은 바이어들이 은행에 주택문제를 수리해달라고 요청한다. 하지만 이런 경우 은행에서는 수리를 요청하지 않는 다른 입찰자에게 우선권을 넘기기도 한다는 사실을 알아둬야 한다.
5. 부동산 변호사를 고용하라
은행과 판매 합의가 이루어진 후에는 수많은 법적 용어와 계약이 쏟아지면서 과정이 급속도로 진행된다. 평소 법률적 지식이 없던 사람들은 이를 이해할 시간조차도 주어지지 않는 경우가 많다.
때문에 보통의 주택구매보다 과정이 더욱 복잡한 REO구매에서는 부동산 전문가를 고용하는 것이 큰 도움이 된다.
비용이 조금 아깝게 느껴지더라도 수십만달러에 달하는 주택 금액을 고려하면 혹시나 하는 위험에 대비한 ‘보험료’로 간주하는 것이 낫다.
6. 여유를 갖고 오퍼를 넣어라
보통은 매물이 나오자마자 경쟁적으로 입찰하기 바쁜 것이 사실이다. 이럴 때에는 며칠간 상황을 지켜보고 나중에 경쟁에 뛰어드는 것이 오히려 좋은 전략이 될 수 있다. 다른 입찰자들이 이미 제시한 입찰가격 추이를 알아보고 이보다 약간 더 높은 가격을 써낼 수 있기 때문이다.
7. 컨트랙터와 주택을 살펴봐라
위에서도 언급한 것처럼 REO는 상태가 좋지 않은 경우가 많다. 주택을 저렴하게 구입했다고 해도 수리비용이 많이 든다면 성공적인 투자라고 할 수 없을 것.
일반 바이어는 주택을 둘러봐도 수리비용이 얼마나 나올지 ‘감’이 잘 오지 않기 때문에 컨트랙터를 고용해 주택을 꼼꼼히 살피는 과정이 필요하다. 경미한 문제인지 혹은 계약을 하지 않는게 좋을지 전문가의 눈으로 평가하는 것이 좋다.
REO 투자 전문인 탑 프로퍼티스의 마이클 장 대표는 “은행압류매물이라고 해서 모두 투자 가치가 있는 것은 아니다”며 “현 시장 상황을 고려하면 REO 물건이라고 해서 투자했다 다시 차압당할 우려도 있는 만큼 철저한 분석과 전문가들의 조언이 필요하다”고 말했다.
