집사기와 아파트에서 살기 .. 어느쪽이 좋을까
집사기와 아파트에서 살기
20년 전 노스케로라이나주에서 유학할 때 가끔 현지 한인들의 집을 방문한 적이 있다.
꽤 넓은 정원에 방 4~5개 화장실 3개가 기본인 집들이었는데 가격은 8~10만 달러 정도의 집이었던 걸로 기억한다.
한국에 있을 때 미국에서 친척들이 오면 "미국은 자동차 값 집값이 한국에 비해 3분의 1 밖에 되지 않는다"던 말들을 실감할 수 있었다.
하지만 현재 미국 부동산 상황(특히 대도시)은 한국과 별로 차이가 나지 않는다.
지난 몇 년간 끝이 없어 보이던 부동산 활황세는 최근 한풀 꺾인 모습이지만 집값이 실감나게 떨어지는 것 같지도 않다.
가장 많이 받는 질문중에 하나가 "집을 지금 살까요 좀 더 집값이 떨어질 때까지 기다릴까요"이다.
미래를 내다보는 능력이 있다면 정확하게 언제 집을 사는 시기를 정해서 조언할 수 있지만 어느 누구도 알 수 없는 미래의 부동산 시장을 내가 감히 말 할 수는 없다.
다만 세법적인 해석을 해 볼 수는 있기에 잠깐 지면을 빌려 설명 하고자 한다.
각 자의 상황에 따라 해답은 달라지겠지만 간단한 예를 들어 보자.
일단 부부가 2명의 자녀를 키우고 수입은 부부합계 7만 달러이고 2 베드룸 아파트에 렌트비로 1800 달러를 내고 있다고 가장해 보자.
이들 부부의 세금 보고를 보면 우선 기본공제로 1만700달러를 공제 받게 되고 또 인적공제로 1만3600달러(3400 x 4명)를 공제 받는다.
두 가지 공제를 받으면 조정후 총 소득은 4만5700 달러가 된다.
이때 연방 소득세는 약 6100 달러를 납부하게 된다. 그러나 연간 렌트 금액 2만1600 달러는 공제 받을 수 없다.
만약 이들 부부가 방 3개 화장실 3개의 50만 달러 집을 다운페이 없이 융자 7% 이자율로 융자해 장만했고 이자만 내는 경우를 가정해 보자.
이들 부부는 세금보고때 당연히 항목별 공제를 하게 된다.
일단 집 융자에 대한 연 이자 3만5000 달러 재산세 6250달러 그리고 인적공제 1만13600 달러를 공제받을 수 있다.
3가지 공제를 받으면 조정후 총 소득은 1만5150 달러가 된다.
연방 소득세로 약 1515 달러를 납부해야 한다. 특히 항목별 공제에는 집융자 이자 뿐 아니라 교육비 의료비 교회 헌금 등 많은 항목이 공제 되므로 실제적으로 계산하면 연방 소득세는 거의 내지 않는다고 볼 수 있다.
결론적으로 이들 부부가 아파트에 살게 되면 렌트비 2만1600 달러와 연방 소득세 6100 달러 합계 2만7700달러를 지불해야 된다.
반면 집을 샀을 경우엔 집 융자이자 3만5000 달러와 재산세 6250 달러 합계 4만1250 달러를 지불해야 된다.
집을 살 경우에 연간 1만3550 달러를 더 지불하는 셈이다. 물론 돈을 더 내는 대가로 넓은 집에서 살 수 있고 세금 혜택을 더 볼 수 있다.
여기에 부동산 시장이 좋지 않아서 집값이 폭락하거나 계속해서 이자율이 오를 때는 좋지 않은 상황을 맞을 수 있다.
반면 집값이 지난 몇 년 처럼 다시 오른다면 반대의 상황이 벌어질 것이다.
물론 이 같은 사례는 여러가지 변수를 고려하지 않고 아주 단순하게 설정한 것이다.
무작정 아파트 렌트가 유리하다고 말할 수도 없고 그렇다고 집을 사는 게 더 낫다고 할 수도 없는 것이다.
무엇이 더 좋은 지는 개인의 상황에 따라 달라질 수 있음이다.
