한눈에 보는 미국 부동산 매매절차
부동산의 거래시에 여러절차에 의하여 이루어지게 됩니다. 그 절차를 이해를 하고 매매을 하시게 되면 좀 더 도움이 되리라 생각합니다.
캘리포니아에 주택거래시 가장 기본적으로 관련된 party로 구매자(Buyer), 판매자(Seller), 그리고 부동산 중개인(Listing Agent, Selling Agent)이 있습니다.
주택을 샤핑후에 맘에 드는 집이 있으면,
Offer를 보냅니다.
구매자가 판매자에게 집을 사고 싶다는 표시라고 할 수 있습니다. 구매자를 프리젠테이션 하는 Selling Agent는 계약서(Offer),계약금(Deposit Money), 크레딧 리포터, 은행잔고 증명서(Fund of Source)등을 Listing Agent에게 FAX 또는 이메일로 보내게 됩니다. 이 과정에서 다시 Counter offer를 주고 받을 수 있습니다. 여러가지(가격, 에스크로 지정회사...등)조건들을 조정 합니다.
에스크로 오픈
판매자와 구매자간의 조건이 성립되어 승낙이 되어지면 에스크로를 오픈하게 됩니다. 이는 계약이 성립됨을 말합니다. 에스크로 회사에서는 에스크로 Instruction을 작성하여 판매자와 구매자에게 전해지고 ,사인하여 다시 에스크로 회사로 보내어집니다.
구매자(Buyer)는 융자신청을 합니다.
일반적으로 에스크로 날짜를 30일정도 하기때문에 융자를 서둘러야만 합니다. 융자에 필요한 서류로는 융자신청서, 소득증명서, 은행 잔고 증명서, 크레딧 리포트 등이 있습니다. 그리고 본인에게 적당한 융자 프로그램을 선택하게 되면, 융자를 진행합니다.
홈 인스펙션을 해야 합니다.
전문 인스펙트를 고용해서 구매하고자 하는 집에 대한 검사를 하는 것입니다. 이검사에 포함이 되는 것으로는 집상태의 거의 모든것 이라 할 수있습니다. 지붕의 상태, 비가 샌 흔적이 있는지? 히터나 에어컨은 잘 작동되고 있는지? 전기, 수도 등의 문제는 없는지?곰팡이가 있는지? 타일하나 깨진것까지도 조사를 하게 됩니다.
구매자에게는 아주 중요한 절차중의 하나입니다. 인스펙션 후에 인스펙터로부터 검사 리포트를 받게 됩니다. 이 리포트를 토대로 고쳐줄것을 요구 할 수도 있고, 수리 비용을 크레딧으로 받을수도 있으며, AS IS로 매매되는 프라퍼티의 경우에는 그대로 구매를 해야 하는 경우도 있습니다. 단, 그 상태가 맘에 들지 않은 경우에는 그 계약을 파기 할 수도 있습니다.(컨티전시 기간동안)
* 컨티전시 기간은 보통 17일입니다.
터마이트 검사 리포트를 받아야 합니다.해충의 유무를 기록한 것입니다.
이는 건물의 치명적인 영향을 미칠수 있으므로 터마이트를 처리하고 고친 기록(Temite complete report)를 받아야만 합니다.
등기보험 (Title Insureance)을 구입해야 합니다.
집문서에 이상이 없음을 증명 하는 것이며, 앞으로의 보험이 아닌 과거의 보험입니다. 예를 들면, 어느날 갑자기 어떤사람이 나타나서 오너이라고 주장을 하게 되면 이 보험으로 커버를 할 수 있다는 것입니다.
집 보험 구입
단독주택의 경우 화재보험을 꼭 사야만 합니다. 이는 집의 크기나 융자금액에 따라서 보험료의 차이가 나기도 합니다. 일반적으로 타운하우스의 경우에는 HOA(관리비)비용에 포함이 되어져 있습니다.
집 상태 확인
융자서류 사인하기전에 마지막으로 사고자 하는 주택에 가서 집상태를 다시 한번 확인하게 됩니다. 이를 Final walk throgh라고 하는데. 홈 인스펙션후에 제대로 수리가 되어졋는지? 더 망가진것은 없는지? 없어진것은 없는지? 등의 확인을 하는 과정입니다.
사인하기
융자 승인이 나면 Loan Doc(융자서류)에 사인을 합니다.
융자 서류 사인후 2-3일후에 펀딩이 됩니다.
마지막 계산
에스크로 회사에서는 재산세, 이자, 중개수수료, 에스크로 비용, 타이틀 비용, 보험,융자비용 등의 분할을 등기일 기준으로 공정하게 계산하여 판매자와 구매자에게 정리하여 줍니다.
집 등기 (County Recording에 하며 에스크로 회사에서 대행함)
은행(Lender)로 부터 펀딩을 받고 난 후에 해당 카운티에 등기를 하게 되면 에스크로의 모든 절차가 클로징하게 됩니다.
